业委会、业主大会议事规则：一人多套房，算几个投票权？房子多，权力大？
在不违背法律法规的前提下，全体业主可以通过制定业主大会议事规则来行使自主决定权。然而实践中很多小区自行设定的议事规则可能与法律法规相违背，亦或出现对投票规则等约定不明，甚至没有约定，存在规则的真空状态。本文以业主投票权数的确认为切入点，着力分析实践中的热点问题：业主大会投票表决中一人多证（一个业主拥有多套房）的情况下，投票权数和面积数应当如何确认？是房子越多，投票权力越大吗？
由住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称“《指导规则》”）是规范各地小区业主自治行为最权威的“游戏规则”。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十四条规定：“业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”
《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条规定：“业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
在全国层面上，《指导规则》与建筑物区分所有权司法解释第九条的规定基本一致，认为同一业主在小区内有多套房产，投票户数可算一户，投票面积累加，明确了“一人一票”制度。
然而，需要注意的是，《指导规则》与司法解释的内容仅为倡导性的规定，其条文用语为“可以”而非“应该”。因此，有的各地政府也会出台相应的地方性法规、地方政府规章，这些地方性规定可能与指导规则规定一致，也可能作出不同规定。小区在制定自己的业主大会议事规则等规则时，应当关注本地的具体性规定，自行设定投票等细节规则时不得违背相关的法律法规。
四川成都采取“一人一票”制度，即同一业主在小区内有多套房产，投票户数算一户，投票面积累加。也就是说，任你拥房N套，选票只有一张。这样拥有多套物业的大业主也只有一票，今后这样的业主再想操控小区事务就不再那么轻易了。
现行有效的《四川省物业管理条例》第十九条规定：业主在业主大会上的投票权，实行一人一票，一个专有部分按一人计算。但在首次业主大会上建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
新《四川省物业管理条例》已由四川省第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议于2021年9月29日修订通过，自2022年5月1日起施行。
第二十条规定：专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。
《成都市物业管理条例》对此进行了细化规定，明确计票的主要依据。《成都市物业管理条例》第三十条规定：业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定行使。业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。
原《山东省物业管理条例》第三十三条规定：“业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定:(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分，计算为一票;(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。”
近日，山东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议决定对《山东省物业管理条例》作出修改，将第三十三条改为第二十五条，修改为：“业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”
上海市《关于进一步贯彻实施,<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》第6条规定：“业主人数，按照房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按照房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。”
